visashttps://sites.google.com/site/brfymer/dokument/tio-aar-i-siffror/sedlar_nya.jpg


Tio år i siffror

Föreningens medlemsavgifter har ökat med i genomsnitt 4,3 procent per år de senaste tio åren (2011-2020), samtidigt som de totala kostnaderna ökat med i snitt 2,2 procent. Under perioden har de årliga driftkostnaderna (energi, förvaltning, reparationer & underhåll) ökat med i snitt 2,5 procent per år, varav energikostnaderna ökat med i snitt 1,3 procent, och kapitaltjänstkostnaderna (avskrivningar & finansiella poster) ökat med i genomsnitt 3,5 procent per år (se tabell 1)Under samma period har konsumentprisindex, huvudgruppen boende, ökat med i genomsnitt 0,8 procent per år.

Tabell 1.
Sammandrag av resultaträkningar de senaste tio åren (tusentals kronor).

Resultaträkning i tusentals kronor per år 2020 2019 2018 2017 2016 2015 2014 2013 2012 2011
Medlemsavgifter 1 591 1 591 1 442 1 305 1 292 1 231 1 139 1 139 1 135 1 085
Övriga intäkter 66 68 66 66 186 72 63 65 63 67
Energi -331 −359 −369 −354 −354 −335 −319 −332 −329 −294
Förvaltning -558 −530 −474 −431 −417 −424 −402 −400 −393 −377
Reparationer & underhåll -15 −204 −37 −46 −187 −170 −32 −70 −23 −53
Avskrivningar -305 −305 −134 −118 −118 −118 −118 −127 −143 −166
Finansiella poster -86 −74 −43 −18 −21 −41 −65 −88 −116 −120
Övrigt (skatt & avgift) -34 −33 −32 −32 −30 −29 −29 −29 −33 −31
Resulat 328 154 419 372 351 186 237 158 161 111

Reparationer & underhåll 2018 omfattar egentligen ytterligare 764 tusen kronor i kostnader, som här istället betraktas som investering direktavskrivna i blansräkningen. För 2015 har motsvarande justeringen om 969 tusen kronor gjorts (se vidare tabell 3). 2016 innehåller en försäkringsersättning om 111 tusen kronor för vattenskadad lägenhet.

Mellan 2011 och 2020 har alltså intäkterna ökat mer än kostnaderna, varpå föreningen genererat vinster. Dessa används i första hand till reparationer och underhåll, i andra hand till att på sikt minska skuldsättningen. Under perioden har föreningens eget kapital ökat från 0,6 miljoner kronor till 1,3 miljoner kronor samtidigt som den långsiktiga skuldsättningen ökat från 3,4 miljoner kronor till 9,1 miljoner kronor (se tabell 2).

Tabell 2.
Sammandrag av balansräkningar de senaste tio åren (tusentals kronor).

Balansräkning i tusentals kronor per 31 december 2020 2019 2018 2017 2016 2015 2014 2013 2012 2011
Tillgångar
- Anläggningstillgångar 9 738 10 043 10 348 3 117 3 122 3 240 3 361 3 479 3 607 3 750
- Omsättningstillgångar 1 224 854 667 1 315 983 565 1 294 1 058 836 645
Summa tillgångar 10 962 10 897 11 015 4 432 4 105 3 805 4 655 4 537 4 443 4 395
Eget kapital & skulder
- Eget kapital 1 261 933 779 1 124 752 401 1 184 947 880 630
- Långfristiga skulder 9 064 9 369 9 629 2 943 3 007 3 054 3 152 3 252 3 342 3 442
- Kortfristiga skulder 637 595 607 365 346 350 319 338 311 323
Summa eget kapital & skulder 10 962 10 897 11 015 4 432 4 105 3 805 4 655 4 537 4 533 4 395

Det kapital som ackumulerats i föreningen är som sagt i första hand avsedda för upprustningar av byggnaderna, dess installationer och fastigheten i övrigt. Med utgångspunkt i Uppsala kommuns beslut om vår "särskilt värdefulla bebyggelsemiljö" görs detta för att bevara vårt unika boende, så långt det är rimligt. Hur medel har tillkommit och använts det senaste decenniet framgå av kassaflödesanalysen nedan (se tabell 3).

Tabell 3.
Analys av kassaflödet över de senaste tio åren (tusentals kronor).

Kassaflödesanalys i tusentals kronor per år 2020 2019 2018 2017 2016 2015 2014 2013 2012 2011
Likvida medel vid årets slut 1 134 769 586 1 235 912 499 1 276 997 826 563
Likvida medel vid årets början −769 −586 −1 235 −912 −499 −1 276 −997 −826 −563 −471
Årets kassaflöde 365 183 −649 323 413 −777 279 171 263 92
Årets resultat 328 154 419 372 351 186 237 158 161 111
Avskrivningar 305 305 134 118 118 118 118 127 143 166
Förändring av fordringar & skulder -268 −276 6 927 −167 −56 −112 −76 −114 −41 −185
Investeringar 0 0 −8 129 0 0 −969 0 0 0 0
Årets kassaflöde 365 183 −649 323 413 −777 279 171 263 92

År 2015 renoverades utsidan av samtliga fönster, finansierad av föreningens yttre reparationsfond (eget kapital). Därmed belastas inte föreningen med framtida avskrivningar för detta. Under 2018 genomfördes dränering samt renovering av tak och fasad, huvudsakligen finansierat med lån. Dessa åtgärder skrivs av under 40 år.



I Vaksalastaden finns 22 bostads(rätts)föreningar byggda före andra världskriget (1924-1937) med tillsammans 525 lägenheter. Ytterligare tre föreningar (271 lägenheter) har tillkommit därefter (1974-2013). De senare har delvis andra förutsättningar, så här har vi jämfört det äldre beståndets bostads(rätts)yta, årsavgifter och skuldsättning utifrån uppgifter i föreningarnas egna årsredovisningar.

Utifrån den genomsnittliga årsavgiften och skuldsättningen (balansomslutning minus eget kapital) i kronor per kvadratmeter boyta uppstår fyra kategorier – lägre eller högre än genomsnittet för avgift reskeptive skuldsättning. Beroende på om föreningen nyligen har eller snart ska genomföra kostsamma upprustningar, bör de hamna i olika kategorier. Då lagskydd saknas för eget kapitalet i bostads(rätts)föreningar behöver även föreningarnas soliditet beaktas (eget kapital genom balansomslutning).

Av de 22 äldre föreningarna i Vaksalastaden har här 18 jämförts (483 lägenheter). Den genomsnittliga årsavgiften för dessa är 605 kronor per kvadratmeter och den genomsnittliga skuldsättningen är 2 928 kronor per kvadratmeter. Fem av föreningarna har negativt eget kapital. Vi saknar redovisningar för Fenja, Frode, Iris och Urd (42 lägenheter). Notera att jämförelserna inte alltid avser samma tidsperiod.

Diagram 1.
Årsavgift och skuldsättning i kronor per kvadratmeter bostads(rätts)yta för föreningar i Vaksalastaden etablerade före andra världskriget (Källor: föreningarnas årsredovisningar 2014-2019).




Lägre avgift & lägre belåning än snittet (nedre vänstra delen)

Av de sex föreningar där både avgift och belåning är under snittet har en negativt eget kapital. De övriga fem har i snitt en soliditet på 22 procent. Dessa fem har god beredskap för framtida behov av upprustning.


Lägre avgift & högre belåning än snittet (övre vänstra delen)

Tre föreningar har lägre avgift och högre belåning än snittet. Två av dessa har negativt eget kapital. Den tredje har det också, men genom en uppskrivningsfond har det egna kapitalet värderats högre än dess anskaffningsvärde. Alla dessa föreningar har väl rustade hus, men kommer att behöva höja sina avgifter.


Högre avgift & högre belåning än snittet (övre högra delen)

Av de sex föreningar där både avgift och belåning är över snittet har två negativt eget kapital. Dessa två har inte rustat sina hus nyligen, vilket innebär att avgifterna på sikt kommer att behöva höjas. 

De övriga fyra har i snitt en soliditet på 8 procent, varav tre har nyrustade hus. Brf Ymer återfinns i denna kategori, med nyrenoverade hus och en soliditet på 12 procent. Några större förändringar av avgifterna för dessa fyra torde inte vara nödvändigaa.


Högre avgift & lägre belåning än snittet (nedre högra delen)

Tre föreningar har högre avgift och lägre belåning än snittet. I genomsnitt har dessa en soliditet på 24 procent. Dessa föreningar har utrymme för att sänka sina avgifterna med bibehållen beredskap för kommande renoveringar.