visashttps://sites.google.com/site/brfymer/dokument/tio-aar-i-siffror/sedlar_nya.jpg


Tio år i siffror

Föreningens medlemsavgifter har ökat med i genomsnitt 4,9 procent per år de senaste tio åren (2010-2019), samtidigt som de totala kostnaderna ökat med i snitt 3,2 procent. Under perioden har de årliga driftkostnaderna (energi, förvaltning, reparationer & underhåll) ökat med i snitt 3,4 procent per år, varav energikostnaderna ökat med i snitt 0,4 procent, och kapitaltjänstkostnaderna (avskrivningar & finansiella poster) ökat med i genomsnitt 5,1 procent per år (se tabell 1)Under samma period har konsumentprisindex, huvudgruppen boende, ökat med i genomsnitt 1,7 procent per år.

Tabell 1.
Sammandrag av resultaträkningar de senaste tio åren (tusentals kronor).

Resultaträkning i tusentals kronor per år 2019 2018 2017 2016 2015 2014 2013 2012 2011 2010
Medlemsavgifter 1 591 1 442 1 305 1 292 1 231 1 139 1 139 1 135 1 085 1 033
Övriga intäkter 68 66 66 186 72 63 65 63 67 63
Energi −359 −369 −354 −354 −335 −319 −332 −329 −294 −348
Förvaltning −530 −474 −431 −417 −424 −402 −400 −393 −377 −372
Reparationer & underhåll −204 −37 −46 −187 −170 −32 −70 −23 −53 −91
Avskrivningar −305 −134 −118 −118 −118 −118 −127 −143 −166 −164
Finansiella poster −74 −43 −18 −21 −41 −65 −88 −116 −120 −78
Övrigt (skatt & avgift) −33 −32 −32 −30 −29 −29 −29 −33 −31 −31
Resulat 154 419 372 351 186 237 158 161 111 12

Reparationer & underhåll 2018 omfattar egentligen ytterligare 764 tusen kronor i kostnader, som här istället betraktas som investering direktavskrivna i blansräkningen. För 2015 har motsvarande justeringen om 969 tusen kronor gjorts (se vidare tabell 3). 2016 innehåller en försäkringsersättning om 111 tusen kronor för vattenskadad lägenhet.

Mellan 2010 och 2019 har alltså intäkterna ökat mer än kostnaderna, varpå föreningen genererat vinster. Dessa används i första hand till reparationer och underhåll, i andra hand till att på sikt minska skuldsättningen. Under perioden har föreningens eget kapital ökat från 0,5 miljoner kronor till 0,9 miljoner kronor samtidigt som den långsiktiga skuldsättningen ökat från 3,5 miljoner kronor till 9,4 miljoner kronor (se tabell 2).

Tabell 2.
Sammandrag av balansräkningar de senaste tio åren (tusentals kronor).

Balansräkning i tusentals kronor per 31 december 2019 2018 2017 2016 2015 2014 2013 2012 2011 2010
Tillgångar
- Anläggningstillgångar 10 043 10 348 3 117 3 122 3 240 3 361 3 479 3 607 3 750 3 916
- Omsättningstillgångar 854 667 1 315 983 565 1 294 1 058 836 645 549
Summa tillgångar 10 897 11 015 4 432 4 105 3 805 4 655 4 537 4 443 4 395 4 465
Eget kapital & skulder
- Eget kapital 933 779 1 124 752 401 1 184 947 880 630 518
- Långfristiga skulder 9 369 9 629 2 943 3 007 3 054 3 152 3 252 3 342 3 442 3 547
- Kortfristiga skulder 595 607 365 346 350 319 338 311 323 400
Summa eget kapital & skulder 10 897 11 015 4 432 4 105 3 805 4 655 4 537 4 533 4 395 4 465

Det kapital som ackumulerats i föreningen är som sagt i första hand avsedda för upprustningar av byggnaderna, dess installationer och fastigheten i övrigt. Med utgångspunkt i Uppsala kommuns beslut om vår "särskilt värdefulla bebyggelsemiljö" görs detta för att bevara vårt unika boende, så långt det är rimligt. Hur medel har tillkommit och använts det senaste decenniet framgå av kassaflödesanalysen nedan (se tabell 3).

Tabell 3.
Analys av kassaflödet över de senaste tio åren (tusentals kronor).

Kassaflödesanalys i tusentals kronor per år 2019 2018 2017 2016 2015 2014 2013 2012 2011 2010
Likvida medel vid årets slut 769 586 1 235 912 499 1 276 997 826 563 471
Likvida medel vid årets början −586 −1 235 −912 −499 −1 276 −997 −826 −563 −471 −388
Årets kassaflöde 183 −649 323 413 −777 279 171 263 92 83
Årets resultat 154 419 372 351 186 237 158 161 111 12
Avskrivningar 305 134 118 118 118 118 127 143 166 164
Förändring av fordringar & skulder −276 6 927 −167 −56 −112 −76 −114 −41 −185 −9
Investeringar 0 −8 129 0 0 −969 0 0 0 0 −84
Årets kassaflöde 183 −649 323 413 −777 279 171 263 92 83

År 2010 installerades nya motorvärmaruttag och år 2015 renoverades utsidan av samtliga fönster. Båda dessa finansierades av föreningens yttre reparationsfond (eget kapital), vilket gör att inga framtida avskrivningar belastar förening. Under 2018 genofördes dränering samt renovering av tak och fasad.



I Vaksalastaden finns 22 bostads(rätts)föreningar byggda före andra världskriget (1924-1937) med tillsammans 525 lägenheter. Ytterligare tre föreningar (271 lägenheter) har tillkommit därefter (1974-2013). De senare har delvis andra förutsättningar, så här har vi jämfört det äldre beståndets bostads(rätts)yta, årsavgifter och skuldsättning utifrån uppgifter i föreningarnas egna årsredovisningar.

Utifrån den genomsnittliga årsavgiften och skuldsättningen (balansomslutning minus eget kapital) i kronor per kvadratmeter boyta uppstår fyra kategorier – lägre eller högre än genomsnittet för avgift reskeptive skuldsättning. Beroende på om föreningen nyligen har eller snart ska genomföra kostsamma upprustningar, bör de hamna i olika kategorier. Då lagskydd saknas för eget kapitalet i bostads(rätts)föreningar behöver även föreningarnas soliditet beaktas (eget kapital genom balansomslutning).

Av de 22 äldre föreningarna i Vaksalastaden har här 18 jämförts (483 lägenheter). Den genomsnittliga årsavgiften för dessa är 605 kronor per kvadratmeter och den genomsnittliga skuldsättningen är 2 928 kronor per kvadratmeter. Fem av föreningarna har negativt eget kapital. Vi saknar redovisningar för Fenja, Frode, Iris och Urd (42 lägenheter). Notera att jämförelserna inte alltid avser samma tidsperiod.

Diagram 1.
Årsavgift och skuldsättning i kronor per kvadratmeter bostads(rätts)yta för föreningar i Vaksalastaden etablerade före andra världskriget (Källor: föreningarnas årsredovisningar 2014-2019).




Lägre avgift & lägre belåning än snittet (nedre vänstra delen)

Av de sex föreningar där både avgift och belåning är under snittet har en negativt eget kapital. De övriga fem har i snitt en soliditet på 22 procent. Dessa fem har god beredskap för framtida behov av upprustning.


Lägre avgift & högre belåning än snittet (övre vänstra delen)

Tre föreningar har lägre avgift och högre belåning än snittet. Två av dessa har negativt eget kapital. Den tredje har det också, men genom en uppskrivningsfond har det egna kapitalet värderats högre än dess anskaffningsvärde. Alla dessa föreningar har väl rustade hus, men kommer att behöva höja sina avgifter.


Högre avgift & högre belåning än snittet (övre högra delen)

Av de sex föreningar där både avgift och belåning är över snittet har två negativt eget kapital. Ingen av dessa har nyligen rustats upp. De övriga fyra har i snitt en soliditet på 7 procent, varav tre har nyrustade hus. Brf Ymer återfinns i denna kategori, med nyrenoverade hus och en soliditet på 9 procent.


Högre avgift & lägre belåning än snittet (nedre högra delen)

Tre föreningar har högre avgift och lägre belåning än snittet. I genomsnitt har dessa en soliditet på 24 procent. Dessa föreningar har utrymme för att sänka sina avgifterna med bibehållen beredskap för kommande renoveringar.