visashttps://sites.google.com/site/brfymer/dokument/tio-aar-i-siffror/sedlar_nya.jpg


Tio år i siffror

Föreningens medlemsavgifter har ökat med i genomsnitt 4,3 procent per år de senaste tio åren (2009-2018), samtidigt som de totala kostnaderna minskat med i snitt 0,2 procent. Under perioden har de årliga driftkostnaderna (energi, förvaltning, reparationer & underhåll) ökat med i snitt 2,8 procent per år, varav energikostnaderna ökat med i snitt 2,9 procent, medan kapitaltjänstkostnaderna (avskrivningar & finansiella poster) minskat med i genomsnitt 5,3 procent per år (se tabell 1)Under samma period har konsumentprisindex, huvudgruppen boende, ökat med i genomsnitt 1,4 procent per år.

Tabell 1.
Sammandrag av resultaträkningar de senaste tio åren (tusentals kronor).

Resultaträkning i tusentals kronor per år2018201720162015201420132012201120102009
Medlemsavgifter1 4421 3051 2921 2311 1391 1391 1351 0851 033984
Övriga intäkter666618672636563676356
Energi−369−354−354−335−319−332−329−294−348−286
Förvaltning−474−431−417−424−402−400−393−377−372−358
Reparationer & underhåll−37−46−187−170−32−70−23−53−91−41
Avskrivningar−134−118−118−118−118−127−143−166−164−164
Finansiella poster−43−18−21−41−65−88−116−120−78−124
Övrigt (skatt & avgift)−32−32−30−29−29−29−33−31−31−31
Resulat4193723511862371581611111236

Reparationer & underhåll 2018 omfattar egentligen ytterligare 764 tusen kronor i kostnader, som här istället betraktas som investering direktavskrivna i blansräkningen. För 2015 har motsvarande justeringen om 969 tusen kronor gjorts (se vidare tabell 3). 2016 innehåller en försäkringsersättning om 111 tusen kronor för vattenskadad lägenhet.

Mellan 2009 och 2018 har alltså intäkterna ökat mer än kostnaderna, varpå föreningen genererat vinster. Dessa används i första hand till reparationer och underhåll, i andra hand till att minska skuldsättningen. Under perioden har föreningens eget kapital ökat från 0,3 miljoner kronor till 0,8 miljoner kronor samtidigt som den långsiktiga skuldsättningen ökat från 3,7 miljoner kronor till 9,6 miljoner kronor (se tabell 2).

Tabell 2.
Sammandrag av balansräkningar de senaste tio åren (tusentals kronor).

Balansräkning i tusentals kronor per 31 december2018201720162015201420132012201120102009
Tillgångar
- Anläggningstillgångar10 3483 1173 1223 2403 3613 4793 6073 7503 9163 997
- Omsättningstillgångar6671 3159835651 2941 058836645549424
Summa tillgångar11 0154 4324 1053 8054 6554 5374 4434 3954 4654 421
Eget kapital & skulder
- Eget kapital7791 1247524011 184947880630518506
- Långfristiga skulder9 6292 9433 0073 0543 1523 2523 3423 4423 5473 662
- Kortfristiga skulder607365346350319338311323400253
Summa eget kapital & skulder11 0154 4324 1053 8054 6554 5374 5334 3954 4654 421

Det kapital som ackumulerats i föreningen är som sagt i första hand avsedda för upprustningar av byggnaderna, dess installationer och fastigheten i övrigt. Med utgångspunkt i Uppsala kommuns beslut om vår "särskilt värdefulla bebyggelsemiljö" görs detta för att bevara vårt unika boende, så långt det är rimligt. Hur medel har tillkommit och använts det senaste decenniet framgå av kassaflödesanalysen nedan (se tabell 3).

Tabell 3.
Analys av kassaflödet över de senaste tio åren (tusentals kronor).

Kassaflödesanalys i tusentals kronor per år2018201720162015201420132012201120102009
Likvida medel vid årets slut5861 2359124991 276997826563471388
Likvida medel vid årets början−1 235−912−499−1 276−997−826−563−471−388−303
Årets kassaflöde−649323413−777279171263928385
Årets resultat4193723511862371581611111236
Avskrivningar134118118118118127143166164164
Förändring av fordringar & skulder6 927−167−56−112−76−114−41−185−9−115
Investeringar−8 12900−9690000−840
Årets kassaflöde−649323413−777279171263928385

År 2010 installerades nya motorvärmaruttag och år 2015 renoverades utsidan av samtliga fönster. Båda dessa finansierades av föreningens yttre reparationsfond (eget kapital), vilket gör att inga framtida avskrivningar belastar förening. Under 2018 genofördes dränering och renovering av tak och fasad.



I Vaksalastaden finns 22 mindre bostads(rätts)föreningar byggda före andra världskriget (1924-1937) med tillsammans 525 lägenheter. Ytterligare tre större föreningar (271 lägenheter) har tillkommit därefter (1974-2013). De senare har delvis andra förutsättningar, så här har vi jämfört det äldre beståndets årsavgifter och skuldsättning i kronor per kvadratmeter bostads(rätts)yta, utifrån uppgifter i föreningarnas egna årsredovisningar (se diagram 4). Vi saknar redovisningar för föreningarna Fenja, Frode, Iris och Urd (42 lägenheter). Notera att jämförelserna inte alltid avser samma redovisningsperiod.

Diagram 4.
Årsavgift och skuldsättning i kronor per kvadratmeter bostads(rätts)yta för föreningar i Vaksalastaden etablerade före andra världskriget (Källor: föreningarnas årsredovisningar 2014-2018).
Den genomsnittliga årsavgiften i diagrammet ovan är 602 kronor per kvadratmeter och den genomsnittliga skuldsättningen är 2 892 kronor per kvadratmeter (balansomslutning minus eget kapital). Med detta som utgångspunkt kan diagrammet delas i fyra kategorier – lägre eller högre än genomsnittet för avgift reskeptive skuldsättning.

Att jämföra bostads(rätts)föreningar är svårt, inte minst då lagskydd saknas för det egna kapitalet. Fyra av föreningarna i diagrammet ovan har negativt eget kapital, vilket innebär att deras avgifter egentligen är för låga.


Lägre avgift & belåning än snittet (nedre vänstra delen)

Av de sex föreningar där både avgift och belåning är under snittet har en ett negativt eget kapital. De övriga fem har i snitt ett totalt eget kapital som utgör 25 procent av balansomslutningen (soliditet). Brf Ymer var i denna kategori 2017 (soliditet 25 procent), med god beredskap för kommande upprustningsbehov.


Lägre avgift & högre belåning än snittet (övre vänstra delen)

Två föreningar har lägre avgift och högre belåning än snittet. Den ena av dessa har ett negativt eget kapital. Den andra har haft negativt eget kapital, men har ökat fastighetens bokförda värde och därmed ökat det eget kapital med motsvarande belopp (uppskrivningsfond).


Högre avgift & belåning än snittet (övre högra delen)

Av de sex föreningar där både avgift och belåning är över snittet har två ett negativt eget kapital. De övriga fyra har i snitt en soliditet om 6 procent. Brf Ymer återfinns i denna kategori 2018 (soliditet 7 procent), med nyrustade hus.


Högre avgift & lägre belåning än snittet (nedre högra delen)

Fyra föreningar har högre avgift och lägre belåning än snittet (nedre högra delen). I genomsnitt har dessa en soliditet om 24 procent.