visashttps://sites.google.com/site/brfymer/dokument/tio-aar-i-siffror/sedlar_nya.jpg


Tio år i siffror

Föreningens medlemsavgifter har ökat med i genomsnitt 3,2 procent per år de senaste tio åren (2008-2017), samtidigt som de totala kostnaderna minskat med i snitt 0,2 procent. Under perioden har de årliga driftkostnaderna (energi, förvaltning, reparationer & underhåll) ökat med i snitt 2,4 procent per år, varav energikostnaderna ökat med i snitt 3,1 procent, medan kapitaltjänstkostnaderna (avskrivningar & finansiella poster) har minskat med i genomsnitt 10,6 procent per år (se tabell 1)Under samma period har konsumentprisindex, huvudgruppen boende, ökat med i genomsnitt 0,3 procent per år.

Tabell 1.
Sammandrag av resultaträkningar de senaste tio åren (tusentals kronor).

Resultaträkning i tusentals kronor per år2017201620152014201320122011201020092008
Medlemsavgifter1 3051 2921 2311 1391 1391 1351 0851 033984984
Övriga intäkter661867263656367635641
Energi−354−354−335−319−332−329−294−348−286−270
Förvaltning−431−417−424−402−400−393−377−372−358−322
Reparationer & underhåll−46−187−170−32−70−23−53−91−41−78
Avskrivningar−118−118−118−118−127−143−166−164−164−180
Finansiella poster−18−21−41−65−88−116−120−78−124−192
Övrigt (fastighetsskatt & -agvift)−32−30−29−29−29−33−31−31−31−31
Resulat3723511862371581611111236−48
Reparationer & underhåll 2015 omfattar egentligen ytterligare 969 tusen kronor i kostnader, som här istället betraktas som investering direktavskrivna i balansräkningen (se vidare tabell 3). 2016 innehåller en försäkringsersättning om 111 tusen kronor för vattenskadad lägenhet.

Mellan 2008 och 2017 har alltså intäkterna ökat mer än kostnaderna, varpå föreningen genererar vinster. Dessa används i första hand till reparationer och underhåll, i andra hand till att minska skuldsättningen. Under perioden har föreningens eget kapital ökat från 0,5 miljoner kronor till 1,1 miljoner kronor samtidigt som den långsiktiga skuldsättningen minskat från 3,7 miljoner kronor till 2,9 miljoner kronor (se tabell 2).

Tabell 2.
Sammandrag av balansräkningar de senaste tio åren (tusentals kronor).

Balansräkning i tusentals kronor per 31 december2017201620152014201320122011201020092008
Tillgångar
- Anläggningstillgångar3 1173 1223 2403 3613 4793 6073 7503 9163 9974 161
- Omsättningstillgångar1 3159835651 2941 058836645549424366
Summa tillgångar4 4324 1053 8054 6554 5374 4434 3954 4654 4214 527
Eget kapital & skulder
- Eget kapital1 1247524011 184947880630518506470
- Långfristiga skulder2 9433 0073 0543 1523 2523 3423 4423 5473 6623 742
- Kortfristiga skulder365346350319338311323400253315
Summa eget kapital & skulder4 4324 1053 8054 6554 5374 5334 3954 4654 4214 527

Det kapital som ackumulerats i föreningen är som sagt i första hand avsedda för upprustningar av byggnaderna, dess installationer och fastigheten i övrigt. Med utgångspunkt i Uppsala kommuns beslut om vår "särskilt värdefulla bebyggelsemiljö" görs detta för att bevara vårt unika boende, så långt det är rimligt. Hur medel har tillkommit och använts det senaste decenniet framgå av kassaflödesanalysen nedan (se tabell 3).

Tabell 3.
Analys av kassaflödet över de senaste tio åren (tusentals kronor).

Kassaflödesanalys i tusentals kronor per år2017201620152014201320122011201020092008
Likvida medel vid årets slut1 2359124991 276997826563471388303
Likvida medel vid årets början−912−499−1 276−997−826−563−471−388−303−649
Årets kassaflöde323413−777279171263928385−346
Årets resultat3723511862371581611111236−48
Avskrivningar118118118118127143166164164180
Förändring av fordringar & skulder−167−56−112−76−114−41−185−9−115−478
Investeringar00−9690000−8400
Årets kassaflöde323413−777279171263928385−346

År 2010 installerades nya motorvärmaruttag och år 2015 renoverades utsidan av samtliga fönster. Fönsterrenoveringen finansierades av föreningens yttre reparationsfond (eget kapital), vilket gör att inga framtida avskrivningar belastar förening. Under 2018 genomförs dränering och renovering av tak och fasad.



Ymer-kvoten (Y-kvoten) beskriver bostadsrättsföreningars värdebevarande förmåga. Den erhålls genom att kostnader för reparationer, underhåll och avskrivningar - tillsammans med årets resultat - ställas mot föreningens totala intäkter. Föreningar med en Y-kvot i nivå med genomsnittet i riket antas ha god förmåga. Är kvoten högre än rikssnittet över tid, torde avgifterna kunna sänkas. Är kvoten lägre, behöver troligen värdebevarande insatser öka och avgifterna höjas.

Värden för riket som helhet har hämtats från Statistiska centralbyråns ”Intäkts- och kostnadsundersökningen för flerbostadshus (IKU)”. Tyvärr är publiceringen av SCB-statistik numer labil. Värden för Brf Ymer är däremot stabil och hämtats från föreningens årsredovisningar. Det senaste decenniets kända Y-kvoter framgår av tabell 4.

Tabell 4.
Ymer-kvoten (Y-kvoten) för bostadsrättsföreningar i riket (SCB) och för Brf Ymer.

Ymer-kvoten2017201620152014201320122011201020092008
Bostadsrättsföreningar i riket--35%-30%28%28%28%30%26%
Brf Ymer43%49%36%32%29%27%29%24%23%20%

Y-kvoten i riket har ökat under perioden. Huvudorsaken till detta torde vara att ökade kostnaderna för reparationer, underhåll och avskrivningar har finansierats med högre avgifter, fallande räntekostnader och lägre vinster.

Brf Ymer för en diskussion med Statistiska centralbyrån om vikten av kontinuitet i "IKU", med förhoppning att regelbundna mätningarna fortgår.